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1997年，亚洲第一高楼，老广心中超过广州塔地标性存在的中信广场，在广州河汉北竣事，河汉北CBD的地位得以进一步修复。亦然在这一年，港剧《香港东谈主在广州》热播，敷陈了一位香港中产回广州收回祖屋地铺，来作念香水生意的故事，取景地亦然在河汉北。图片
现实+电视剧的曝光和渲染，彼时，作为广州CBD，河汉北诱骗了一波又一波香港东谈主前来“淘金”。在这之中，港商叶英强便是其中一位。叶英强何许东谈主也？
笔者翻阅贵府，网上对叶英强的先容，又名低调的香港商东谈主，早前领有一间整染公司，后期主要从事出口业务及投资部分房地产。
叶英强来到广州河汉北，便是作念的地产生意。
当今，河汉北商圈，责任日和周末，每天皆东谈主流爆棚，广州东站高铁下盖营业POPARK东方宝泰(以下简称东方宝泰)，恰是出自叶英强之手。
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凭证公开数据，2022年，东方宝泰销售额12亿元，同比增长12%。神气总客流超2300万，同比增25%。在悉数这个词河汉北商圈，功绩和客流皆稳居前线。
而2009年就开业，于今已是14年“老场”，东方宝泰最新现状如何？
11月3日，笔者实探广州东方宝泰。这个藏在广州CBD，严重被低估的“另类”港资营业：
1.高铁TOD，地下营业，地上广场和景点“河汉飘绢”，阛阓若何作念游客一次性客流？
2.从失掉衣饰批发中心，到长红购物中心，东方宝泰是如何作念到的？
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越秀、城建、港商股权纷争
时装衣饰批发中心，到购物中心
野心和定位（20分：18分）
东方宝泰总建面15万正常米，是广州较大界限的地下阛阓。
当今看，东方宝泰，是属于港商叶英强家的营业物业。但追念东方宝泰的过往，其最运转还不完全是叶英强家的。
技艺倒回2009年之前，东方宝泰由广州城建集团投资建造，后由越秀集团占大股，之后经久出租给港商叶英强放置的天汇城公司筹划。
彼时的叶英强，裁夺只算的上是东方宝泰的“租客”。
而叶英强从香港来到广州河汉北，并不称心于只作念一个给别东谈主打工的东谈主。拿下东方宝泰股权，让其完全归我方悉数，叶英强从租借物业之时就运转筹划。
契机发生在2年后的2011年。彼时，越秀地产销售颓丧，在广州大皆抛售物业以弥补资金缺口，广州河汉北商圈东站商用物业东方宝泰便是其中之一。
东方宝泰，一边是越秀缺钱急着要卖，另一边叶英强巴不得要买。应机立断，叶英强透过旗下私东谈主公司荣丰创富，向越秀收购东方宝泰神气股权。
据悉，终末，越秀以4.94亿出售东方宝泰。
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图源：越秀地产2012年财报
对那时越秀地产来说：
“东方宝泰咱们卖了个好价格，预测可从此项往复中录得1.48亿元收益。此前该神气筹划情况并不睬想，是对答复率较低的金钱进行剥离或处分。”
而关于叶英强来说：
从越秀手上买下了股权，将平直持有东方宝泰约95%的股权（剩下约5%由城建集团持有）。这意味着，之后能对神气运营领有全皆言语权。
对比之下，赚了1.48亿就洋洋感奋，“短视”的越秀，看到当今一年就能赚十几亿的东方宝泰，不知谈有莫得后悔把它卖掉。
不外，可以笃定的是，叶英强是收拢了时机，捡到了宝。
从越秀那儿买下东方宝泰后，叶英强让我方的二代叶颂希切身操刀神气。
叶颂文从香港赴广州，面临那时阛阓衣饰批发定位过期、处于失掉，商量自己在香港和外洋的警告，其决心将东方宝泰再行定位，由批发城改成购物中心。
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据悉，叶颂希那时向叶英强拿了2亿来校正神气，悉数这个词东方宝泰，包括装修、招商、品牌理念等皆进行了一波大换血。
最终，费钱、花心想、时机辅导的东方宝泰不负众望，成为河汉北地标营业。
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河汉北C位，地下营业
广州东站TOD下盖，4条地铁
地段和交通（30分：24分）
地段上，东方宝泰位处广州河汉北，河汉北之于广州，位置绝佳。
最初，河汉北很大。
从体育中心往北到河汉客运站，从广州通衢往东到五山路，皆属于河汉北。
同期，因为片区仍属于悉数这个词河汉，与河汉路商圈相当近，既有河汉北自己东谈主流，又能放射河汉路商圈的东谈主流。
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其次，河汉北是广州和香港交织点。
1996年广州东站启用，广九纵贯车从东站始发，广州东站就成为了多年来，广州东谈主南下香港和香港东谈主北上广州的首站。
港客，让河汉北商圈的客流更为丰富和特质。
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此外，河汉北是广州著名的老牌富东谈主区，不少广州老钱和豪宅皆在这里。
比如新鸿基峻林、新宇宙芳草园、合生创展帝景苑等等，据悉，均价皆是10万元支配。
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交通上，东方宝泰几大关键词，高铁TOD营业、4条地铁、公交总站。
高铁下盖。东方宝泰位于广州高铁站广州东站，是广州游客出行的必经之地。高铁站下去便是营业，从营业也可以直上高铁站。
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TOD营业。东方宝泰是广州著名的多项式TOD营业，高铁站除外，阛阓还有4条地铁直达（1号、3号线直达，APM线、6号线经过），交通相当通俗。
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公交总站。大地出口，东方宝泰被广州火车东站公交总站四面包围，阛阓与公交总站如胶似漆，每天构兵几十条公交清爽，成广州东站大地客流集散地。
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地下营业，大地景点。
基于广州东站下盖，东方宝泰营业，品牌和楼层基本全部散播在地下。而地上，就通过超大绿化失业广场、羊城八景之一“河汉飘绢”景点引流。
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网红、特质、丰富…
餐饮占比58%，东谈主流集散场
品牌和东谈主流（30分：22分）
东方宝泰，因为是地下营业，楼层并未几，13万平的营业一共分为4层。分裂为地下3层，大地1层，每一层的水平面积较大。
笔者凭证阛阓导览图，不完全统计，神气目下品牌数目一共230个。
其中，阛阓2021年打造的PO PLUS品牌38家；潮水零卖品牌47家；生存试吃品牌34家；超市和电影院2家；餐饮好意思食109家。
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从楼层散播来看：
G层，阛阓大地层，营业面积较小。回字形，中间的四面口是公交总站，围绕公交站，外围成就店铺，四侧主要排布餐饮和电影院。
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B1，面积最大楼层。主要为永旺超市，以及各式餐饮、零卖、文娱和生存样貌品牌。
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B2，悉数这个词楼层基本皆是永旺超市占据，楼层非常边际有几家茶饮咖啡品牌。
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B3，餐饮楼层，整层皆是好意思食。不少家在围挡，焕新或引进新品牌。
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从业态占比来看：
悉数这个词阛阓按照主要业态，餐饮（包含茶饮）、潮水零卖、生存样貌和文娱来测算的话，目下：
餐饮品牌共134家，占比约58%；潮水零卖品牌56家，占比约24%；生存样貌品牌38家，占比17%；文娱品牌2家，占比1%支配。
从品牌层级来看：
天然是已开业14年，可是在阛阓定位潮水和年青的基调下，东方宝泰的品牌层级，在悉数这个词河汉北商圈已经数一数二的实力。
阛阓的品牌层级主要聚焦在旗舰店和首店上，餐饮、零卖等，每年东方宝泰进行品牌转机和更新，皆会引进相应的旗舰店和首店，踏实品牌实力。
开业之初，广东最大吉之岛旗舰店，超过50%品牌开设旗舰店。开业后期，那会爆火的无印良品、喜茶等广州首店皆遴荐了这里。
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当今，广州营业竞争加重，阛阓的首店和旗舰店品牌依旧不少：
如Calvin Klein广州首家combo店、陈香贵广州首店、M Stand、Chateraise广州首店、同异、御牛师、川古里等多家首店品牌，以及泡泡玛特、TOP TOY梦工场等旗舰店。
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从品牌特质来看：
1.网红和潮水，多元和丰富
举座逛完东方宝泰，与时俱进，紧贴潮水是笔者的感受。阛阓的品牌举座很新、很网红、很顺应当下年青东谈主逛、吃和买。
餐饮：榕意、怂暖锅、陶陶居、谭鸭血、湘辣辣、椰客、佬麻雀、喜茶、奈雪、茉酸奶、霸王茶姬、茶百谈、茉莉奶白、混果汁、M Stand等。
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零卖：丝芙兰、MLB、播BROADCAST、MO&Co、CALVIN KLEIN、H&M、优衣库、UR、施华洛世奇等。
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笔者是下昼14:30支配到的阛阓。像M Stand、鲍师父、盛香亭、霸王茶姬等餐饮品牌，即使不是饭点，东谈主流亦然大排长队。零卖亦然一直有东谈主进店逛。
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2.品牌倾向游客较着
东方宝泰是高铁底下的营业，在逛的经由中过，笔者看到好多拖着行李箱，拿着大包小包的破钞者经过梗概是停留阛阓，营业成了游客必经之地。
针关于此，恭维“多且杂”的一次性客流，阛阓品牌在餐饮除外，从生存样貌和失业文娱上较着进行了相应倾向侧重。
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如大地层，成就礼品零卖品牌，地基层成就游客等车顶住技艺的生存劳动品牌，如汽车销售、摄影、电子数码、好意思容、好意思发、好意思甲、握娃娃等。
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3.餐饮“倦怠”，除了餐饮照旧餐饮
值得瞩方针是，可能是过于兼顾高铁客流和附进常住客流，阛阓目下在餐饮品牌业态上有点失衡。
笔者逛完，餐饮东谈主流实在短长常可以。但同期，每一层、每一区域要么是吃饭的，要么是奶茶咖啡，会给东谈主一种哪哪皆是餐饮，“饭堂”感不雅热烈。
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从上文笔者狡计的业态占比也可以看出，东方宝泰不同行态侧重较着，而其中餐饮是最大头，平直超过阛阓品牌数目的一半。
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14年屡次转机，近3年3改
卫生间细节需改善
运营和设想（20分：12分）
开业于今，地段和交通带来东谈主流，招商实力引进年青潮水品牌除外，东方宝泰多年来长红的窍门是频繁更新，与市场同步。
笔者了解到，开业14年，东方宝泰屡次调改。
以其最近三年动作来看：
2021年，B1打造“潮聚地”新区，PO PLUS空间，引进多个网红餐饮首店及国潮作风品牌等；大地层，引进夜间失业业态，营造“夜经济”生存圈。
2022年，运营9大潮水主题“顽聚宝泰潮水艺术社区”，集展览、好意思陈、应酬、体验等施行，打造特质街区。
本年，开导PO STUDIO空间，营业主打“艺术”与“潮水”空间，不按时举办各项展览，与当下年青破钞者互动。
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不外，可能是专注品牌调改，比较之下，东方宝泰在阛阓设想和细节运营上就有所忽略。
一方面，阛阓动线每一层皆不通常，稍显零乱。其中面积最大的B1层，更是被切割成好多单独的小块，莫得造成相对连贯的舒畅清爽。
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同期，阛阓硬件门径老旧，旧式大地墙面瓷砖，颇具年代感，何况好多又大又粗的柱子置于阛阓过谈，保密视野，也不面子。
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另一方面，一般来说，港资企业作念营业一般皆比较垂青洗手间细节运营。
可是，笔者在东方宝泰分裂看了2个楼层的卫生间，使用感皆相当不好，莫得实时计帐。
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一次性客流，餐饮有天花板
高铁TOD，销售如何顺心“瓶颈”？
空洞得分（100分：76分）
深化踩盘和了解下来，笔者发现，东方宝泰是一个低调、被低估、身上带着好多标签的高铁营业。
1.高铁营业，留下了一次性客流
高铁营业，独角Mall看过深圳北缤果空间，品牌和业态偏低端，相对莫得作念好；也看过香港九龙站圆方广场，能硬刚海港城、K11 MUSEA的重奢营业。
比较之下，东方宝泰，用品牌、年青、潮水留下了广州东站一次性客流，阛阓作为广州东站的出圈作品，有不少值得高铁营业学习和模仿的场地。
2.河汉北老商圈“老场”，变化求新
广州城市CBD，阅历了环市东路—河汉北—珠江新城的全部东迁。东方宝泰作为色泽已过老商圈内部的“镇场营业”，一日的地位并不是永恒的地位。
绝顶是，商圈不停有新场开业，YCC天宜策展型营业、ICC环贸寰宇等霸占市场；2公里内，还有正佳广场、河汉城、太古汇、天环广场等实力营业。
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东方宝泰，支吾的步调是，不停调改，以变化应万变。
3.港资营业，二代操盘
东方宝泰，港商叶英强二代叶颂希，用年青化想维，在阛阓定位、运营和品牌调改上，视野皆比较果敢，理念也走在同商圈营业前边。
如时装批发城改购物中心，嗜好品牌首店、旗舰店，奴婢年青东谈主潮水等。
4.餐饮有天花板，阛阓销售额需顺心瓶颈
2022年，在河汉北商圈，东方宝泰销售额12亿，是可以的收货。可是，放在悉数这个词河汉路商圈，基本皆是60+亿的营业。
从悉数这个词城市营业视角来看，东方宝泰销售额仍有很大擢升起间。而在这之下，笔者觉得其目下最大的问题便是，餐饮占比过重，接近60%皆是餐饮。
业内熟知，一个阛阓内部，餐饮有天花板，其对销售额的孝顺远不足零卖。阛阓成“饭堂”，能赚个东谈主气是不假，但真确赚不赢利可能就得打上一个问号。
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总的来说，当今的东方宝泰，安于河汉北，品牌、运营和东谈主气依旧，但要想“逐梦”广州，背后的竞争和隐患也断绝淡薄。
作家：唐一刀前熬夜退役选手现营业地产不雅察者本日话题 | TOPIC你对广州东方宝泰，有什么宗旨？
你觉得高铁TOD营业，若何才行为念得好？
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